Sanne is 28, werkt als ZZP’er en moet over twee maanden haar kamer uit. Ze zoekt een huurwoning in de vrije sector, hetzelfde type dat ze twee jaar geleden nog vond. Die woning bestaat niet meer als huurwoning. Niet duurder geworden, verdwenen. De wet die haar huur moest beschermen, haalde haar volgende huis weg.

In 2025 kromp de particuliere huurvoorraad voor het eerst. Netto verdwenen er 6.145 huurwoningen van particuliere verhuurders (CBS, 2026). Dat is een kantelpunt: in 2023 en 2024 groeide diezelfde voorraad nog met tienduizenden woningen. Het Kadaster, het overheidsregister van vastgoed-eigendom, telde in het vierde kwartaal van 2025 een record van 20.700 verkochte huurwoningen (Kadaster, februari 2026). Verhuurmakelaar Pararius rekent voor 2026 op een netto-uitstroom van ongeveer 38.000 woningen: zo’n 65.000 verkocht, slechts 27.000 teruggekocht als belegging (Pararius, 2026).

Dit heet uitponden: een verhuurder verkoopt zijn huurwoning aan een eigenaar-bewoner zodra de zittende huurder vertrekt. De Wet betaalbare huur, sinds 1 juli 2024 van kracht, bond de middenhuur aan een puntenstelsel en maximeerde de huurverhoging. Voor 2026 mag de middenhuur met 6,1 procent stijgen (Rijksoverheid, 2026). Voor de huurder klinkt dat als bescherming. Voor de verhuurder met één tot drie panden veranderde het de rekensom: verhuren levert minder op dan verkopen, en bij elk vertrek van een huurder valt de keuze rationeel op verkoop.

Het segment dat verdwijnt is precies het middensegment waar Sanne op mikt. Het kabinet kondigde dit voorjaar maatregelen aan om verhuren weer aantrekkelijk te maken, en het IMF, het Internationaal Monetair Fonds dat de Nederlandse economie jaarlijks doorlicht, drong op 13 mei 2026 aan op meer ruimte voor verhuurders (IMF, 13 mei 2026). Maar die maatregelen lokken hooguit nieuwe instroom. Een verkochte huurwoning komt niet terug op de huurmarkt.

De huurder is hier de echte verliezer, niet de verhuurder die binnenloopt. Wie tussen de 20 en 35 is, net verhuisd is, een tijdelijk contract of ZZP-inkomen heeft en geen eigen vermogen heeft, krijgt geen hypotheek voor de woning die nu te koop staat. Voor de huurder was de vrije sector de enige trede tussen een studentenkamer en een koophuis. Die trede wordt weggehaald. De verhuurder verzilvert zijn winst en stapt uit; de huurder houdt een krapper, duurder en korter aanbod over.

Twee denkfouten houden dit beeld in stand. Anchoring is de neiging om alles af te meten aan het eerste getal dat je krijgt voorgeschoteld. Omdat het debat draait om het huurpercentage en de maximale verhoging, meten we succes af aan die prijs en zien we niet dat het aanbod zelf verdampt. Status quo bias is de aanname dat de huidige situatie blijft zoals ze is. Daardoor voelt een verkochte huurwoning als een tijdelijke dip die zich vanzelf herstelt, terwijl uitponden één kant op werkt en niet terugdraait.

Wat de massa mist

De koppen zeggen: meer verkochte huurwoningen, goed voor starters. Maar “goed voor starters” geldt alleen voor wie kan kopen. De huurder zonder hypotheek, zonder spaargeld, met een tijdelijk contract, verliest juist de enige trede die hij had. Het aantal reacties per huurwoning daalde in een jaar van 46 naar 25, bijna een halvering (Pararius, Q1 2026). Dat leest als lucht op een overspannen markt, maar het is geen opluchting; het is uitsluiting: er zijn simpelweg minder woningen om op te reageren. Status quo bias maakt dat we dit verlies als tijdelijk lezen, terwijl elke verkochte woning definitief uit de huurvoorraad valt. Het sterkste tegenargument: meer koopaanbod drukt de koopprijs en helpt starters die net wél een hypotheek rondkrijgen. Dat klopt. Maar het meet de verkeerde groep. De huurder die niet kan kopen valt buiten dat voordeel en buiten de markt.

Het getal

Niet de 6,1 procent huurverhoging en niet de 20.700 verkochte woningen. Hetzelfde uitponden dat het aanbod laat krimpen, duwt de prijs van wat overblijft omhoog: minder woningen betekenen een duurder restant. Dat verband zit in één cijfer.

42 procent

Van het vrijesectoraanbod kostte begin 2026 meer dan 2.000 euro per maand, tegen 36,5 procent een jaar eerder (Pararius, Q1 2026). Het meet niet dat de huur stijgt, maar dat de betaalbare trede verdwijnt. Voor een huurder met een middeninkomen betekent het dat hij uit de markt valt voordat de prijs hem raakt: de woningen in zijn bereik zijn er simpelweg niet meer.

Agenda

• Begin juli 2026 · Pararius, de grootste verhuursite van Nederland, publiceert de Huurmonitor over het tweede kwartaal · Impact: hoog, dit cijfer laat zien of de uitstroom doorzet of afvlakt.
• Juli 2026 · Het CBS, het Centraal Bureau voor de Statistiek, actualiseert de cijfers over de particuliere huurvoorraad · Impact: medium, hiermee wordt zichtbaar of de krimp van 2025 zich voortzet.
• Najaar 2026 · de Tweede Kamer behandelt de aangekondigde versoepeling van de Wet betaalbare huur (Rijksoverheid, 2026) · Impact: hoog, dit bepaalt of verhuren weer aantrekkelijk wordt, al raakt het de al verkochte voorraad niet.
• Na het derde kwartaal · het Kadaster en makelaarsvereniging NVM rapporteren het aantal verkochte huurwoningen · Impact: medium, dit toont of het uitponden vertraagt nu de rente is gestegen.

Leestafel

De meeste berichtgeving mist drie dingen: dat de huurder zonder koopoptie de echte verliezer is, dat een verkochte huurwoning niet terugkomt, en dat het resterende aanbod naar het dure segment schuift. Deze drie stukken vullen elk een blinde vlek.

• IMF Article IV Consultation Netherlands (IMF, 13 mei 2026). Vult de blinde vlek dat zelfs het IMF de verhuurderskant adresseert, maar de huurder zonder alternatief onbenoemd laat.
• Recordaantal huurwoningen verkocht, goed nieuws voor starters (NOS, februari 2026). Vult de blinde vlek: dit is precies de consensuslezing die de huurder zonder hypotheek over het hoofd ziet.
• Pararius Huurmonitor Q1 2026 (Pararius, Q1 2026). Vult de blinde vlek hoe snel het betaalbare segment verschuift naar boven de 2.000 euro.

Afsluiting

De wet beschermde de huur en vergat de huurder die nog moest komen.